Rafael de Campos Silva* — Nos últimos anos, tornou-se comum o uso da arbitragem em contratos como meio de resolução de disputas empresariais. Este método se destaca por suas características únicas como rapidez, eficiência, flexibilidade e principalmente, por dar maior autonomia às partes, o que permite assertividade nas decisões. Contudo, no âmbito do direito imobiliário, a arbitragem também vem ocupando espaço importante, aparecendo em diversos contratos de empresas que administram aluguéis entre particulares. Muitos desses administradores geralmente impõem contratos-modelo com cláusula compromissória e impedem sua modificação pelas partes, que são obrigadas a aderir aos termos, restringindo sua autonomia e contrariando os princípios que norteiam o procedimento.
Considerando isto, surgiram diversas dúvidas quanto à utilização deste procedimento no âmbito dos contratos imobiliários, mais precisamente no que diz respeito à cobrança de rendas e ao despejo de inquilinos inadimplentes. A partir do momento em que as partes optam pela arbitragem como meio de resolução de conflitos, a acusação fica restrita ao procedimento arbitral, sendo vedado às partes ingressar no Poder Judiciário para discutir o mérito da acusação.
Ressalte-se que esta escolha deve ser livre, ou seja, não pode haver dúvidas sobre a intenção das partes em optar pela arbitragem, sendo necessária assinatura imediatamente abaixo da cláusula e destacada em negrito no contrato, por exemplo. Caso essas e outras regras não sejam seguidas, é possível solicitar a nulidade da cláusula através do Poder Judiciário, de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Porém, ao analisar o despejo do inquilino, ainda há dúvidas se é possível adotar o procedimento arbitral ou ir diretamente ao Judiciário. Esta questão é norteada pela legislação que dispõe sobre o procedimento de despejo e o poder de coação do árbitro, ou seja, a possibilidade de obrigar a parte a cumprir os termos da decisão. Acontece que apenas o Judiciário, por lei, tem competência para obrigar a parte a abandonar o imóvel. Esta competência não invalida o procedimento arbitral, porém, é importante ressaltar que do ponto de vista da efetivação do despejo, o Judiciário é o único capaz de expedir mandado para que o inquilino abandone o imóvel, permitindo ao Tribunal Agente, em conjunto com a força policial, cumpre a ordem judicial.
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se pronunciou sobre a questão, sustentando que a natureza da ação de despejo é a restituição do imóvel através do caráter executivo do pedido e que o recurso à arbitragem não parece adequado para decidir sobre isso. . Por outro lado, Tribunais Estaduais como os de Minas Gerais e de São Paulo, manifestam-se contra esse entendimento, sustentando que é possível ajuizar pedido de despejo no âmbito da arbitragem, pois a legislação brasileira estabelece que a ação de despejo, em As em regra, deve seguir o procedimento ordinário, permitindo a defesa do arguido e a produção de provas pelas partes, antes de ser tomada a decisão sobre a saída do inquilino.
Rafael de Campos Silva e advogada associada da área de direito empresarial da Suzana Cremasco Advocacia, especialista em processo cível pela Faculdade Baiana de Direito e direito empresarial pelo Instituto Brasileiro de Mercados e Capitais
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