Como Viena mantém habitação acessível enquanto aluguéis explodem em outras capitais europeias

Aluguéis em grande cidades tornaram-se inacessíveis para muitos. Entre os culpados estão Airbnbos “fundos abutres”, a baixa oferta pública e a turismo a granel.

Embora os salários – na melhor das hipóteses – sejam ajustados de acordo com inflaçãomuitas cidades enfrentam uma crise de habitaçãoonde alugar um apartamento desafia constantemente o orçamento mensal.

Não faltam especialistas alertando que cada vez mais pessoas no mundo não podem pagar uma casa decente. No entanto, no meio deste caos, uma cidade conseguiu manter os preços acessíveis aos seus cidadãos, especialmente em comparação com outras cidades europeias.

“Em Viena o aluguel é bem mais barato. Aluguéis em lugares como Barcelona são maiores que aqui, com uma grande diferença”, diz Daysel Rodríguez Cardoso.

Esta cubana e o marido, Jorge Martínez, vivem na capital austríaca há oito anos. Com as duas filhas, de 10 e 5 anos, formam uma família dedicada à música.

Alugaram uma casa de 90 metros quadrados com três quartos e “um terraço muito agradável”. A propriedade também dispõe de lareira.

“É um edifício antigo, e isso significa que o (preço da) renda é limitado. Porque há que ter em conta que estes edifícios são menos eficientes. , diz Jorge.

Este tipo de habitação encontra-se frequentemente em edifícios históricos, pouco flexíveis em termos de alterações estruturais.

Embora seja um imóvel particular alugado, a família paga cerca de US$ 1.200 (R$ 7 mil) por mês. É um “aluguel relativamente razoável para uma casa totalmente reformada”, disseram à BBC News Mundo, o serviço de língua espanhola da BBC.

20% do salário

Segundo o International Rental Index da HousingAnywhere, que analisa o preço de apartamentos de um a três quartos em 28 cidades europeias, espalhadas por 11 países, em Paris algo semelhante custaria US$ 2 mil (R$ 11,6 mil), em Roma ficaria na faixa de US$ 2,2 mil (R$ 12,8 mil) e em MadriBarcelona ou Berlim ficaria em torno de US$ 1.650 (R$ 9.600).

Enquanto os residentes de Madrid destinam em média 60% do seu salário para pagar a renda, os vienenses sacrificam apenas 20% dos seus rendimentos.

Jorge reconhece que mora num dos bairros mais ricos da cidade, o Distrito 13. “Resumindo, é um bairro rico. Espaçoso, tranquilo e com áreas verdes”.

A casa da família Martínez é uma área urbana densamente povoada, com muitos edifícios residenciais, mas que também contém grandes áreas naturais, como os Bosques de Viena ou o Palácio de Schönbrunn.

“Comprar [um imóvel] é extremamente caro. É muito mais barato alugar”, diz a esposa.

“Viena tem qualidade de vida. Qualidade de vida é ter uma casa grande, iluminada, com espaços verdes, numa cidade com oportunidades de emprego, um cenário cultural rico e transportes públicos que funcionam maravilhosamente bem”, afirma Jorge, enumerando o que considera o vantagens da cidade.

Qual é o segredo?

O primeiro factor é que a maioria das propriedades permanece nas mãos do Estado, o que incentiva a construção ou renovação de habitação social e inclui a aquisição de terrenos, a colaboração com associações, uma forte protecção dos inquilinos e a participação comunitária.

“Acreditamos que a habitação é um direito básico, não uma mercadoria. Ao contrário de muitas outras cidades, não vendemos o nosso parque habitacional municipal na década de 1990. Isto ajuda-nos a manter os preços dos aluguéis baixos”, explicou à BBC um porta-voz do Departamento de Habitação da cidade. Departamento.

Cidades como Berlim e Londres privatizaram parte da sua habitação social.

Durante mais de um século, Viena foi pioneira na oferta de habitação a preços acessíveis, o que resultou em mais de 60% dos seus habitantes a viver em apartamentos municipais e subsidiados em toda a cidade.

“Temos 420 mil apartamentos subsidiados, divididos entre Gemeindewohnungen municipais (220 mil) e cooperativas mantidas pelo setor sem fins lucrativos ou com lucro limitado (200 mil)”, refere a cidade de Viena.

Estes apartamentos não têm restrições de tempo de contrato, nem exigem depósitos ou comissões. E, depois de ter acesso a um imóvel deste tipo, você pode sublocá-lo por até 2 anos.

É preciso dizer que o conceito de habitação social em Viena é diferente do que pode ser noutras partes do mundo.

Habitação social para ricos e pobres

Se alguém disser em Buenos Aires quem mora no bairro de Palermo é possível saber mais ou menos qual é o seu nível de renda. O mesmo vale para Polanco, na Cidade do México; ou El Nogal e Rosales, em Bogotá.

No caso de Madrid, o bairro de Salamanca é indicativo de rendimentos elevados e, em Londres, podemos citar Mayfair ou Chelsea.

No entanto, o código postal ou o nome do bairro da capital austríaca não revelam muitas pistas sobre o poder de compra de quem ali vive.

Uma das conquistas do sistema, acreditam as autoridades locais, é que o aluguel social é acessível a todos os moradores que estão na cidade há mais de dois anos.

Após esse período, a licença poderá ser solicitada. Um “papel amarelo” que abre as portas à habitação social e, ao mesmo tempo, elimina a burocracia.

“O papel amarelo diz que você mora e trabalha na Áustria. Para obtê-lo, pedem uma série de requisitos, como registro ou renda. Ao alugar, quando você apresenta (o papel amarelo), o locador sabe que, se Eles te entregaram esse documento, significa que você já passou por um processo e foi aprovado”, explica Daysel.

“Você tem mais credibilidade. Para alugar precisa de mais coisas, mas esse documento é uma base”, completa.

Para Selim Banabak, doutor em Ordenamento do Território pela TU Wien University, onde atualmente trabalha como investigador, o principal fator que explica porque Viena é mais acessível é o legado de anos de políticas sociais e habitacionais muito específicas.

“Em Viena, o parque habitacional municipal não foi vendido a investidores. E é também crucial que tenhamos um segmento imobiliário onde os investidores possam obter lucros limitados. Penso que ambas as coisas oferecem resultados muito bons.”

3 tipos de aluguel

Em Viena, existem habitações municipais propriedade do governo e habitações com fins lucrativos limitados.

Têm rendas mais elevadas do que as da habitação social, mas significativamente mais baixas do que as do mercado privado. As duas modalidades juntas representam mais da metade do mercado imobiliário.

“Faz sentido ter um segmento sem fins lucrativos grande e muito acessível. Mas todos estes factores não se devem a uma política recente. Isto é o resultado de um legado”, observa Banabak.

Além disso, um factor importante é que Viena sofreu um declínio populacional até depois do Segunda Guerra Mundialque só se recuperaria na década de 1980 e início da década de 1990.

“Então, basicamente, durante muito tempo houve, digamos, capacidade extra na cidade para acomodar as pessoas”, diz ele.

Na sua tese de doutoramento, intitulada “O mercado de arrendamento integrado: evidências da cidade de Viena”, Banabak demonstra que existe um efeito de amortização de preços no mercado privado como consequência da grande oferta no mercado público.

“Há também um efeito indireto positivo para os inquilinos”, diz ele.

Este é mais um fator que contribui para que os preços na cidade fiquem abaixo dos praticados nas principais capitais europeias.

O parque de habitação social funciona como um contrapeso ao mercado de arrendamento privado, baixando os preços e mantendo os especuladores afastados.

É por isso que 60% dos vienenses vivem em imóveis alugados. É o caso da família Martínez. A casa deles é uma propriedade privada alugada. E ainda assim o preço do aluguel é acessível.

E quanto ao Airbnb?

E não é que não existam investimentos ou aluguéis por temporada. Na verdade, a cidade introduziu uma lei para limitá-los. “Desde junho deste ano, os aluguéis de curta duração em Viena estão limitados a um máximo de 90 dias por ano.”

“Basicamente, isso remonta à ideia mais ou menos original do Airbnb, onde você diz: ‘Bem, estou de férias nas próximas duas semanas, então vou sublocar meu apartamento para outra pessoa. ‘ parque habitacional”, afirma.

Banabak alerta que, como a cidade cresce a um ritmo muito elevado, mas o parque habitacional não, o modelo vienense também está sob pressão e acredita que será difícil preservar todos estes mecanismos.

Essa impressão é confirmada por Daysel, que nos últimos meses vem ajudando um parente que deseja se estabelecer ali.

“Em relação aos apartamentos, tudo é mais difícil porque há muita procura para pouca oferta. E quando você finalmente consegue agendar uma visita a um imóvel, você chega lá e tem mais 20 pessoas. .”

“Viena é maravilhosa. Tem um equilíbrio que adoro”, diz Jorge.