Fernanda Dantas* — A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento que permite ao proprietário de um lote exercer seu potencial construtivo em outro local ou vendê-lo a terceiros. Esta ferramenta é essencial em zonas onde o Governo pretende manter a baixa densidade, garantindo que o desenvolvimento urbano ocorre em regiões onde a densificação é desejável ou, pelo menos, aceitável.
À medida que o Rio de Janeiro avança na capitalização dos times de futebol por meio dessa política, o Distrito Federal pode aprender lições valiosas para melhorar suas próprias estratégias urbanas. A regulamentação urbanística do Rio de Janeiro permite que as áreas dos estádios São Januário, Laranjeiras e sede da Gávea, pertencentes a Vasco, Fluminense e Flamengo, transfiram seu potencial construtivo para terceiros, ampliando empreendimentos imobiliários em outros pontos da cidade.
Recentemente, o Flamengo optou por construir seu novo estádio em Gasologista, região portuária próxima ao centro da cidade, em vez de na sede da Gávea. Embora inicialmente não tenha havido autorização para esta construção no Gasômetro, os benefícios para a sociedade são evidentes: preservação da Gávea e desenvolvimento do Gasômetro.
A medida permite gerir o direito de construir, preservando espaços tombados e protegidos, ao mesmo tempo em que dinamiza áreas urbanas com infraestrutura para abrigar novos empreendimentos e maior densidade populacional. O plano diretor do Rio de Janeiro também aplica esse instrumento para conservar a cobertura vegetal, implementar equipamentos públicos, preservar o patrimônio histórico, ambiental, paisagístico e social, além de apoiar programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por populações de baixa renda.
Como resultado, inúmeras operações de planejamento urbano são viabilizadas, gerando um ambiente de negócios em que a circulação de direitos de propriedade e riquezas associadas impulsiona transformações urbanas e gera recursos fiscais. Esses exemplos de sucesso, como as operações do BRT em Porto Alegre e a reforma dos estádios para a Copa do Mundo de 2014, mostram o potencial da Cessão do Direito de Construir. Aqui, esta estratégia pode ser ainda mais relevante, considerando as necessidades e peculiaridades de uma capital cujo plano urbano é patrimônio histórico da humanidade.
O que chama a atenção é a pouca utilização desse mecanismo como instrumento econômico de política urbana, dadas as necessidades e particularidades urbanas da capital. O Plano Diretor de Ordenamento do Território (PDOT) e a Lei Distrital 3.922/2006 regulamentam a aplicação da Cessão do Direito de Construir para implantação de equipamentos urbanos e comunitários, preservação de imóveis de interesse histórico, ambiental, paisagístico e social, e programas de conservação . regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por populações de baixa renda.
Uma cidade modernista em meio a centros urbanos com dinâmicas correlacionadas, mas distintas, oferece uma oportunidade para ampliar o uso da Transferência do Direito de Construir como estratégia de dinamização dos espaços urbanos. Isto é especialmente relevante na revisão do PDOT, em áreas de expansão urbana como Jardim Botânico e Tororó, que rapidamente se transformaram em cidades.
Para que o Distrito Federal mantenha o controle e a governança sobre seu território, é fundamental a adoção de políticas que estejam vinculadas aos mecanismos de mercado, articulando os interesses dos proprietários e do governo, promovendo um ambiente de negócios que estimule o desenvolvimento de espaços urbanos equilibrados, respeitando a ambiente e tendo em conta a mobilidade e as infra-estruturas existentes.
Ampliar e coordenar a aplicação desse instrumento em áreas de expansão urbana, segundo a revisão do PDOT, é crucial para transformar de forma sustentável as regiões em crescimento do Distrito Federal, promovendo um desenvolvimento urbano que respeite o meio ambiente e atenda às necessidades da população. Este mecanismo incentiva a preservação dos espaços naturais, permitindo a transferência do direito de construção para áreas mais adequadas à habitação, comércio, escolas, organismos públicos e outras atividades urbanas.
Fernando Dantas é advogado, especialista em direito imobiliário, urbanismo e direito ambiental, sócio do escritório Carvalho Dantas & Palhares e autor do livro Imobiliário nas cidades: o caos e a criação de espaços urbanos
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