Por Cirlene Carvalho Silva* — No contexto de uma comunidade condominial, o comportamento antissocial do condômino pode gerar diversas consequências. As medidas e penalidades impostas a este condômino visam dissuadi-lo de práticas incompatíveis com a lei e as garantias constitucionais. Estas práticas podem ser vistas como um abuso do direito à propriedade e da garantia constitucional da função social da propriedade.
A Constituição Federal de 1988 protege o direito à propriedade, mas exige que ele cumpra sua função social, princípio que tem ganhado relevância no ordenamento jurídico brasileiro. No caso de condomínio, a utilização do imóvel deve promover a convivência harmoniosa, os bons costumes e o bem-estar de todos, limitando o direito à propriedade para que o seu exercício não prejudique o bem coletivo.
Além disso, o Código Civil, no artigo 1.336, inciso IV, estabelece que os condôminos não devem utilizar seus bens de forma prejudicial ao sossego, à saúde, à segurança ou aos bons costumes. O descumprimento dessas obrigações poderá acarretar multas de até cinco vezes o valor das despesas condominiais, nos termos do artigo 1.337, nos casos de falta grave e reiterada. Nos casos de convivência incompatível, a multa pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição condominial.
Quando as sanções financeiras não surtirem efeito, poderá ser considerada a expulsão do condomínio antissocial, medida excepcional reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência. Tal medida é permitida quando há condutas prejudiciais repetidas e as sanções aplicadas não são suficientes. A decisão deverá ser tomada em assembleia específica, com aprovação de dois terços dos condôminos, garantindo contraditório e ampla defesa.
De acordo com o Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, a expulsão do condomínio antissocial justifica-se quando a sanção financeira se revelar ineficaz, devendo ser decidida em assembleia com todas as garantias processuais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também autoriza a imposição de sanções administrativas ao condômino lesado, incluindo a possibilidade de proibição temporária ou definitiva de utilização da unidade imobiliária (REsp 1736593/SP).
É importante ressaltar que a expulsão não priva o condômino do direito de propriedade, mas apenas do direito de residir no local. Ele pode alugar, vender ou transferir seu imóvel a terceiros, desde que respeitem a função social do imóvel.
Para que a expulsão seja legítima é necessária a comprovação de: (I) condutas danosas reiteradas que afetem a convivência e causem danos à saúde e à segurança dos moradores; (II) aplicação prévia de todas as sanções financeiras previstas na legislação nacional e nas regras condominiais; e (III) deliberação, em reunião com quórum qualificado, para ajuizar ação judicial visando à expulsão do condômino, assegurado o direito ao contraditório e à ampla defesa.
Assim, o direito de propriedade deve estar alinhado com o direito do condomínio de proteger a função social do imóvel, restabelecendo a paz e a harmonia na comunidade condominial, que não pode ser afetada pelo comportamento antissocial do condômino.
*Advogado e coproprietário de Carvalho & César Advogados Associados. Conselheiro da OAB da Subseção Taguatinga/DF. Pós-graduação em Direito Público. Pós-graduação em direito penal
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