Colocar Roberta Mauro Medina Maia* — A venda de imóveis em leilões pode ser uma boa oportunidade de investimento para os licitantes. Porém, existem alguns cuidados a serem observados, a fim de evitar dores de cabeça ou expectativas frustradas em relação ao tempo decorrido entre o leilão e a efetiva entrega das chaves do imóvel. Primeiramente, é fundamental ler atentamente o edital publicado referente ao leilão, observando, sobretudo, o valor da dívida e sua composição.
Recomenda-se também analisar a origem da dívida que deu origem ao leilão. Os leilões que envolvem a inadimplência de contratos de financiamento garantidos por meio de alienação fiduciária tendem a ser mais simples, pois neste caso, o imóvel é retirado do patrimônio do devedor no momento da assinatura do pacto e transferido para o patrimônio do credor, com o objetivo de garantir o pagamento do financiamento . Portanto, o imóvel fica protegido de outras dívidas pelas quais o patrimônio do devedor possa ser responsabilizado. Além disso, como neste caso os leilões são realizados de forma extrajudicial, a Lei 9.514/1997 garante que o procedimento seja conduzido com bastante celeridade, inclusive prevendo mecanismos para que o licitante vencedor tome posse do imóvel.
Quando, por outro lado, o leilão ocorre em decorrência de ações de cobrança conduzidas pelo Poder Judiciário, seja, por exemplo, por dívidas condominiais, tributárias ou trabalhistas, são necessários cuidados adicionais aos interessados. Mais uma vez, é fundamental a leitura atenta do edital, pois devem ser identificadas detalhadamente as dívidas pelas quais o produto obtido com a venda do imóvel deverá responder. Os tribunais tendem a não impor responsabilidade ao licitante vencedor por dívidas não mencionadas no edital. Porém, existem detalhes processuais que, se não observados, poderão resultar em nulidades, prejudicando o licitante vencedor e fazendo-o perder tempo e dinheiro. Como exemplo, é possível citar a falta de notificação dos condôminos, quando o imóvel era propriedade de condomínio, irregularidades na publicação dos leilões e suas datas ou o desconhecimento do devedor (executado) sobre a penhora da propriedade.
*Advogado e professor doutor do Mestrado Profissional em Direito Civil Contemporâneo da PUC-Rio
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