Por Giselle Vergal Lopes* — Qual o impacto da destruição de imóveis atingidos pelas enchentes no Rio Grande do Sul nos contratos de aluguel?
São muitas as consequências jurídicas relacionadas aos aspectos imobiliários decorrentes da tragédia ocorrida no estado do Rio Grande do Sul. Aqui trataremos exclusivamente dos impactos na locação dos imóveis afetados e das responsabilidades e direitos das partes.
Embora estejamos diante de uma situação muito delicada e específica, a Lei Federal nº 8.245/91 (Lei de Locações), bem como o Código Civil, possuem elementos suficientes para dar tratamento adequado ao tema. Inicialmente, note-se que a principal obrigação (legal) do locador é garantir ao locatário a utilização contínua do bem para o fim a que se destina. No caso de destruição total do imóvel, em decorrência de desastre natural, cuja consequência seja a perda do objeto contratual, ou seja, a inexistência do imóvel (além de seus entulhos), não parece nos que o locador tem qualquer direito de continuar a receber renda por um activo que já não existe.
No que diz respeito à obrigação de reconstrução do imóvel afectado, a posição mais razoável, de acordo com as disposições legais, é atribuir a responsabilidade ao locador, proprietário do imóvel afectado. Ainda que a Lei do Aluguel preveja a obrigação do locatário de “(…) efetuar a reparação imediata dos danos ao imóvel, ou às suas instalações, causados por ele mesmo, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos” , além de o contrato de arrendamento ter perdido a finalidade (o bem que havia sido arrendado não existe mais), o dano ocorreu em decorrência de evento fora do controle das partes.
Se o bem afetado não tiver sido totalmente destruído ou danificado a ponto de inviabilizar sua ocupação, ou seja, se puder ser aproveitado, mesmo que parcialmente, a situação é um pouco diferente e deve ser avaliada em algumas frentes diferentes. Em relação à continuidade do recebimento do aluguel pelo locador, a questão precisa ser analisada individualmente e de acordo com as peculiaridades de cada caso, pois dependerá do estado do imóvel, do interesse e das necessidades do locatário diante do dano que afetou o bem.
Por exemplo, poderá ser atribuído um valor de aluguer parcial, proporcional à área que ainda pode ser ocupada pelo arrendatário, um período de carência ou outra condição que só poderá ser avaliada concretamente. A responsabilidade pela reparação ou recomposição do imóvel, novamente, pelos mesmos fundamentos jurídicos acima mencionados, deve ser imputada ao locador, uma vez que não há, neste caso, participação ou culpa do locatário no evento causador do dano , exceto A hipótese é que o locatário tenha assumido o risco de responder pelos prejuízos decorrentes de eventos de força maior, de forma expressa e inequívoca, sendo esta uma condição possível, juridicamente válida e até prevista no Código Civil.
Porém, mesmo que seja possível reconstruir o imóvel ou ocupá-lo parcialmente, devemos perguntar: é do interesse do inquilino permanecer naquele local? Além das questões próprias e particulares de cada inquilino, a não responsabilidade por prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior é aplicável nos casos em que não foi possível prever o evento que causou o dano. Hoje temos vários indicadores que demonstram (até através de mapas interativos) as informações e estatísticas de regiões em risco (no futuro) que poderão voltar a sofrer consequências, sejam elas hidrológicas — cheias ou cheias — ou geológicas.
Este é um fator que deve ser considerado nas futuras relações de locação (ou que serão mantidas) e certamente trará diversas interpretações jurisprudenciais e doutrinárias, além de impactos jurídicos nas relações contratuais. Além disso, recomendamos sempre avaliar se os contratos de locação celebrados (principalmente nos casos de locação não residencial) prevêem a contratação de seguro patrimonial para cobertura de danos ao imóvel locado, cuja apólice pode ser acionada (desde que haja previsão de cobertura de perdas sofridas em decorrência de algum fenômeno natural). Portanto, caso exista contrato de seguro, é recomendável verificar a apólice para saber se a cobertura cobre enchentes, deslizamentos de terra e outros eventos semelhantes.
*Giselle Vergal Lopes é sócia do Viseu Advogados, especialista em direito processual civil pela PUC-SP e em direito imobiliário pela Universidade Secovi-SP.
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